老旧小区物业怎么管？代表建议推广劲松模式和社区议事厅

原标题：老旧小区物业怎么管？代表建议推广劲松模式和社区议事厅

原标题：老旧小区物业怎么管？代表建议推广劲松模式和社区议事厅

新京报讯（记者 吴娇颖 李玉坤 黄哲程）正在召开的北京市第十五届人大三次会议上，老旧小区改造及物业管理是不少代表热议的话题。

据北京市住建委介绍，截至目前，北京已确认的243个老旧小区综合整治项目全部建立了管理机制，其中有210个计划改造后实施专业化物业管理并收费。

目前，《北京市物业管理条例》也已纳入立法计划。2020年，北京将提前谋划实施条例相关工作，推进住宅专项维修资金改革，围绕物业管理重点问题大力组织开展试点工作和专项治理。

针对老旧小区物业如何规范管理的问题，多名人大代表表示，目前北京5000多个老旧小区，仍存在基础设施欠账多、物业收费不标准、公维基金缺失严重等物业问题。

代表建议，可在老旧小区改造中考虑实行商业化改造，参考推广“劲松模式”；实行多重协商，形成居民共治的“社区议事厅”机制；在业委会缺失时，可通过成立物业管理委员会履行相关职责。

三位市人大代表做客新京千龙访谈间，就老旧小区物业管理问题进行讨论。新京报记者 吴江 摄

老旧小区产权多样，基础设施欠账多

北京市人大代表、石景山区首钢矿山街道居民管理委员会主任安丽娟介绍，目前大部分老旧小区存在着公共基础设施陈旧、欠账多的问题。“比如水、气、电、热等管线年久失修，居民上下楼设施和无障碍设施缺乏，墙皮脱落，小区环境脏乱差，门禁、监控系统设施普遍损坏等。”

“北京大部分老旧小区形成于上世纪20年代到80年代期间，为保证职工住有所居，政府部门、央企、社会企业等实行自建房屋。80年代政企分离、政社分离后，许多企业不愿再管社会职能的事务，老旧小区失管的现象就出现了。” 安丽娟解释说。

她表示，由于年代久远，老旧小区产权形式多样，有的由原来的单位房改成了自有产权商品房，有的还是房改房，也有公租房、安置房，使得同一小区出现多家单位管理不同物业的混乱局面。

“部分管理单位只对本楼内进行服务，对社区内公共区域管理投入过少或者不投入，小区内绿地、停车等公共事务管理机构不存在，公共区域管理责任不明。”安丽娟说。

物业收费不透明，缺乏统一标准

此外，安丽娟介绍，老旧小区整治实施过程中，由于涉及项目多，居民往往难以形成统一共识，比如加装电梯、上下水改造等。

“即便是在改造完成后，由于居民原来长期享受原产权单位或街居代管的无偿服务机制，造成参与管理的自觉性不强，缴费意识较差，导致小区基础设施日常维护、垃圾清运等也出现资金不足。”安丽娟说，这就导致许多物业公司不愿意进驻。

在一些有物业的老旧小区，也存在物业服务标准不明确、服务收费不透明的问题。

“比如保洁、保安、停车管理、维修等，都应该设立统一的物业服务标准。”北京市人大代表、石景山区八角街道特钢社区居委会主任毛亚静认为，物业公司应该在提供服务前，将服务事项向居民进行公示，比如能承接多少物业服务，每项服务单价是多少，都应该接受居民的监督，“这样居民才会买单，才会愿意接受市场化服务。”

《北京市物业管理条例（草案）》中也明确，业委会或者物业管理委员会应当代表业主与物业单位就服务内容、标准和费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

公维基金缺失，运营不够制度化

此外，还有大部分小区存在公共维修基金缺失和运营不够制度化等问题。

“同一物业、相同机构的房屋，因国家房改政策实施，产生了不同性质的房屋，造成物业管理收费标准差异，公共维修基金提取标准不统一，有的租赁房、空房没有公共维修基金。”安丽娟说，这就导致小区日常设施维修等问题无法有效解决，一定程度造成日常管理问题频发。

北京市人大代表、北京市君合律师事务所主任肖微认为，目前全市范围内都存在公共维修基金运营不透明、不够制度化的问题。“公维基金的申请流程、使用范围、由谁缴纳、如何监督等，都应该在立法上明确下来。”

《北京市物业管理条例（草案）》明确规定要建立专项维修资金，用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。